建築士から見る物件購入時の注意点（土地編）
更新日：2020年12月3日
一般の人が土地を検討する時に気を付けるべき事を建築士の視点から専門的になりすぎない程度に考察していきたいと思います。
インターネットで気軽に色々な事が調べられてしまう今は土地の購入を検討する時もお目当ての地域の土地が簡単に検索する事ができます。
しかし、実は土地にはその土地ならではの色々な制限や約束事、法的な問題があります。
土地自体が最初から抱えている問題や、実際に住宅を建築しようとする時に発生する問題を事前に押さえ、購入後に思わぬ出費が発生したり、建築するのに非常に苦労したりと「失敗した・・・」と、いうことがないようにある程度の知識を入れてから土地を検索することをお勧めします。
まず、土地を購入する時に一番最初に気を付けることとして
周囲の環境
・自分のライフスタイルにあっているか
・騒音の原因になるような建物や道路がないか
立地・アクセス
・駅までの距離
・高速のインターまでの距離（車が中心の生活の場合）
・南のむきはどっちか（日当たりを重視する場合）
この2つはまず押さえる必要があります。
自分の性格やライフスタイルに合わせて周囲の環境を選ぶ事を重視します。
不動産は大きな買い物です。自分が何を重視するかということをもう一度よく考えて土地を検討していきましょう。
周囲の音が気になる人であれば、一般的に好立地と言われているアクセスのいい環境は夜間まで音がうるさい場合がありますし、夜しか家にいないようなライフスタイルであれば、そこまで日当たりを重視せずに選んでもいいと思います。
自分が生まれ育った地元の土地ではない場合には、検討段階で何度も足を運び色々な条件の元で同じ土地を見る事をお勧めします。
朝、昼、夜と時間を変えて見ることで日当たりや、時間帯によって周囲の音や人の流れ、周辺のお店や町の雰囲気も変わってきます。
ある時間になると一斉に高校生が学校に向かう通学ルートになっていたり・・・
昼は安全だけど、夜になるとキャッチのお兄さんが道路に出てきていたり・・・
夕方の時間帯だけムクドリが大量に飛来したり・・・
時間帯が変わったり、ある時間帯だけ特定の条件が発生するような場合もあります。
また、雨や風の強い日に敢えて見に行くと、晴れている日とはまた違う一面が見えてきます。
水はけが異常に悪かったり、雨が降ると隣地から水が流れてきてしまうような土地もあるので、ここも注意が必要です。
高台の土地は人気がありますが、毎日そこまで登っていく必要があるので、歩くのが苦じゃない人にはいいと思いますが、しんどい人にはお勧めできません。
ただ、高台は窓からの見晴らしがいいなどの景観の面でのメリットや津波が来た場合には好立地になります。
検索する時点で周囲の環境・立地という、この2つは当然視野に入っている事だとは思いますが、実際に昔からよく知っている土地じゃない場所を買う時には、色々な事を想定しながら、より念入りな事前調査が必要です。
一般的に見て周辺環境がよくないと言われる場所でも、その人にとってはいい環境、好立地と言える場合も多々あります。
自分にとってどういう環境があっているのか、どういう土地が好立地と言えるのかを考えて検索する場所を絞っていきましょう。
次にその土地が問題を抱えていないかを見る必要があります。
特に、周辺の土地相場と比べて明らかに安い土地の場合は、購入後に思わぬ出費が発生するケースが多く見受けられます。
その問題にかかる分を見越して安く設定されているような場合があります。
安い土地の場合には特に問題がないかを事前に確認しておきましょう。
建築することができる（家を建てられる）土地か
建築するにあたりどのような条件があるのか
土地が持っている性質や問題を把握するために、以下のポイントをチェックします。
・用途地域は何なのか
・防火地域・準防火地域になっているか
・地目は何になっているか
・道路に2ｍ以上接しているか
・接している道路の幅が4ｍ以上あるか
・がけ地（高低差）があるか（崖条例に該当しているか）
・既存のブロックがある場合
・容積率・建蔽率はどのぐらいか
・境界線がはっきりしているか
・抵当権が残っていないか
・いい地盤であるか
用途地域について
一部を除くほとんど（計画区域内）の土地には用途地域というものが設定されています。
住宅を建てる場合には工業専用地域を除き、基本的には建てる事ができますが、どの地域に属しているかによって、周辺の様子が異なってきます。
用途地域の種別
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
実に13種類もあります。
まず、2F建て以下の一般的な住宅を建てることを考えている場合には低層住居専用地域とついている場所を選べば周りに3階建て以上の高い建物が建つようなことはありません。
名前の通り、低層の住宅地を想定していて、いわゆる一般的な住宅地になります。
次に、中高層住居専用地域になると基本的には住宅地という位置づけですが、3階を超えるアパートやスーパーなどの店舗も建てる事が出来る地域になります。
3階建ての住宅を建てたいと思っている人は第一種・第二種中高層住居専用地域に絞って探してみてください。
この後に第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域と続きますが、この順番で規制が緩くなり色々な建物が建てられるようになってきます。
事務所やホテル、カラオケボックスや小規模の映画館など少し賑やかな街並みになっている、もしくは、現在は何もないところであれば住宅地よりは若干賑やかな街並みになることが予想される場所です。
田園住居地域は農業関連の施設を建てられる場所なので、比較的農業系の建物が集まるのどかな地域になります。
商業系（近隣商業・商業）地域はほとんどの商業施設を建てる事が出来る地域になります。
イメージ的には都心部の賑やかな場所や、駅前の商店街や繁華街のようなイメージの場所になります。
工業系は工業専用地域以外にも住宅を建てる事は出来ますが、基本的には周りに工場が建つ地域なので、住環境としてはあまりお勧めできる地域ではありません。
工場の近くなので音や匂い、煙など生活する上ではトラブルになりやすいと言えます。
道を挟んだ向こう側が工業系などの時にも、製造過程で使う薬品の匂いが風に乗ってきてしまう等のトラブルがあるので注意が必要です。
工場勤務で工場から徒歩〇分などの条件を求めるような人にとっては好立地な土地になります。
ざっくり説明しましたが、住宅を考えているのであれば、住居系で自分に合った周辺環境に当てはまる用途地域を選んでいきましょう。
防火・準防火地域について
防火地域・準防火地域は火災が起こった時に一気に燃え広がることが防ぐために設定されている地域になります。
繁華街や都心部などは防火地域にしていされている事がほとんどで、住宅地でも準防火地域に指定されているような場所も見受けられます。
このどちらかにかかっている場合には、建物を建てる際に燃えにくいような材料や、火を外に出さない、外からの火に耐えられるなどの構造にする必要があり、指定がない地域に比べると建築費が増える傾向にあるので、お探しの土地が防火地域の指定があるかないかは事前に押さえておきましょう。
地目は何になっているか
安い土地の場合には地目が「畑、山林、田、雑種地」などになっているケースがあります。
建築が不可な場所ではありませんが、農地転用などの申請が必要な場合もあり、思わぬ出費と申請にかかる時間を取られてしまうケースがあります。
住宅を建てる予定であれば地目は「宅地」になっている場所をお勧めします。
道路に2m以上接しているか
土地の価格が安いパターンはこれを満たしていない物件に該当している場合があります。
建物を建てる時にはその土地が2ｍ以上道路に接していなければ建築することが出来ない（接道義務）という法律があります。
どういう訳か既に建っている住宅があるのに、この接道義務を満たしていない土地が販売されているケースも多々あります。
その土地に建っている既存の住宅に住み続けるのであれば、選択肢としてはありかもしれませんが・・・
建て替える事が出来ない土地になります。
それを踏まえて安い価格が設定されているケースがあります。
専用通路を通った奥に土地があるような旗状地（旗竿地）によくあるケースなので、これは注意しましょう。
不動産情報に小さく「再建築不可」などの記載で済まされてしまっている場合もあります。
土地だけでなく、道路も重要な要素なのでチェックしておきましょう。
接している道路の幅が4ｍ以上あるか
これも土地を選ぶときにありがちな道路にまつわる問題です。
上記のように2ｍ以上道路に接していなければならない接道義務があると記載しましたが、この接道の道路としてみなされるものは基本的には道路の幅が4ｍのものを道路としてみなします。
今のように車が一般的ではなかった時代に作られた道路は4ｍに満たない道路が存在します。
検討している土地が接している道路が4ｍに満たない場合は、道路の中心から2ｍ行った所までを道路として自分の土地を削られてしまう可能性があります。
建築をする際に4ｍない道路を4ｍにしましょうという措置です。
建築では一般的にセットバックと呼ばれています。
例えば3.6ｍの道路に接している場合、道路の中心から自分の土地の境界までは1.8ｍになります。
この1.8ｍに0.2ｍを足して、道路の中心から自分の土地までが2ｍになるように、自分の土地から道路として0.2ｍ分を差し出す必要があります。
建築する際の申請で必ず発生する事なので、取られてしまう前提で考える必要があります。
市の都市計画マップなどを使ってインターネットから見れる場合もありますし、市役所に行くと道路台帳などで確認することができるので、購入段階まで意思が固まったら一度調べておくことをお勧めします。
がけ地や高低差があるか（崖条例に該当しているか）
この高低差の問題は購入後、建築をしようとする時に発生し、失敗した・・・となりがちなので、きちんとチェックする必要がある項目です。
ここは色々なパターンがある項目です。
・土地自体に高低差がある場合
土地自体に起伏があり、その土地を平らにするような土木工事を行う場合には、「開発行為」とみなされ、開発申請にかかってしまうケースがあります。
この場合には当然、建築に至る前に開発申請費とそれにかかる時間を取られてしまうので要注意です。
・隣地と高低差がある場合
隣地より検討している土地が高い、低いなどの場合には少し注意が必要です。
隣地と擁壁などで隣との高低差がある場合、古い擁壁（玉石積）で作られている場合には、確認申請の中で崩れる可能性がある擁壁とみなされてしまい、崩れた時に建物に被害が及ばない角度（安息角）まで建物を離して建築をするよう指導されてしまう場合があります。
このようなケースの場合には、使えると思っていた土地の一部分が建物が建てる事が出来ず、思っていたような大きさが建たないようなケースもあるので、注意が必要になります。
新しく造成した土地は、崩れない擁壁として扱うことが出来る場合もあるので、これは購入の際に不動産業者に一言確認しておくと安心です。
・崖条例に該当している場合
これは比較的厄介なケースです。
逆に言えば、土地としては安く販売されている場合が多いとも言えます。
これも不動産情報には、がけ条例該当などとの記載で済まされている事が多く、事前に把握しておかないと購入後に崖条例に係る思わぬ申請や工事などで予想外の出費と時間を取られてしまうケースがあります。
自分の敷地の裏側が山や崖になっている場合には、自治体ごとに定められた条例に従い下記のような検討であったり、崖が崩れてきた時の防護壁を作る必要が発生したり、建物の一部をコンクリートで作り、土砂から守るような措置を講じるよう行政指導が入るケースがあります。
高低差の中でも崖条例に該当している物件は特に注意が必要になります。
既存のブロックがある場合
既存ブロックについては良心的な不動産業者さんでも意外と把握していない事が多く、設計業務の中で行政とやりとりすることの多い建築士としての目線で見た時に問題になりやすい事項になります。
検討している土地の境界に既存のブロックがある場合は注意が必要です。
特に、大阪でブロックの下敷きになってしまった事件以降は、ブロック関連については特に行政指導も厳しい傾向にあるので押さえておく必要があります。
・既存ブロックの高さが1.2ｍ（ブロック6段）を超えていないか
既存のブロックの高さが1.2ｍを超えている場合、3.4ｍ以内ごとに控え壁と言われる転倒防止の壁を立てるや、1.2以下に抑える（1.2ｍ以上を壊す）必要があります。
1.2ｍを超えているのに控え壁がないケースが多く見られます。
この場合は家を建てる時の申請業務の中で大概指摘されるので、もともとあった既存ブロックと言えど、建築する際には実費で控え壁を後づけや1.2ｍ以内にする工事をすることになります。
・土留めとして積まれているブロックが3段を超えていないか（基準は自治体による）
ブロックが土留めとして使われている場合には、土圧を受けるブロックを3段まで許可している自治体が多いです。
これを超えてブロックが積まれている場合には、最悪の場合は完了検査でブロックをコンクリートにやり替えたり、土圧がかからないように上部の土を取ったりと、追加で作業が発生してしまうケースがあるので、土圧を受けているブロックがある場合には、これも注意が必要な項目になります。
容積率・建蔽率はどのぐらいか
土地に建物を建てる場合に、その土地に対して建てられる大きさの限度が設定されています。
それが、容積率と建蔽率です。
例えば、建蔽率50％ 容積率200％の土地があるとした場合
敷地を100％とします。
建物を真上から見た面積が建蔽率を算定する上での面積になります。
この面積が建物を100％をした時、敷地面積の50％の大きさまで建てていいですよ。というものです。
容積率は、各階の床面積を足した面積の合計が容積率を算定する上での面積になります。
敷地を100％とした時、床面積の合計を敷地の2倍以内に抑えてくださいね。というものになります。
土地によっては建蔽率が緩和されたり（角地緩和など）、容積率算定面積から除外できる部分などの細かい約束ごとがありますが、土地を選ぶ時にはそこまで細かい部分は抜きして、ざっくり建蔽率と容積率で敷地に対してどのぐらいの建物を建てる事ができるのか。という部分を押さえておく必要があります。
境界線がはっきりしているか
これも建物を計画する段階になって出てくる問題の一つです。
以前に建物が建っているような土地だったり、分譲地として販売しているような土地であれば当たり前にはっきりしているし、それに関する書類も揃っているのが普通です。
しかし、敷地の測量図がない場合や、境界線がはっきりしていない場合には、境界を確定させる測量をしなければならなかったり、計画段階で敷地の測量をしなければなりません。
これも資料があるかを不動産業者を通して事前に確認しておきましょう。
抵当権が残っていないか
この抵当権に関してはごくまれに聞くトラブルになります。
しかし、全くないわけではないし、抵当権が残っている状態で土地を販売する事が出来てしまう現状があるので要注意です。
ちょっと難しい話になるので、抵当権の詳しい説明は割愛させていただきます。
気になる方は調べてみてください。
ただ、「抵当権が残っていないか」←これは笑いながらでも「もちろんここは抵当権残ってないですよね？」ぐらいに不動産業者に確認してみてください。
残っていた場合、買った後に自分の土地が勝手に競売にかけられて詐欺まがいの被害にあってしまうケースがあるということだけは頭に入れておきましょう。
いい地盤であるか
地盤がいいか悪いかは極論を言えば地盤調査を行わないと分かりません。
これは建物を設計する段階では必ずやることなので問題はない事ですし、上記の通り調査によってわかるものです。
ですが、地元の不動産業者さんであれば、この付近の地盤はいい、悪いという周辺で手掛けた経験から、ある程度憶測で話してくれる場合があります。
例えば、元々沼地だったり、田んぼだったりすると、当然地盤が悪い土地になります。
そんな土地でも安全に建物を建てることは可能ですが、地盤の改良や杭の施工で思わぬ出費になってしまうことがあります。
これも不動産業者さんと土地を見に行く車の中で教えてもらえたらラッキーぐらいな感覚で世間話程度に触れてみてください。
私たち建築士は色々な土地を見て、色々なケースで建物を設計しているので上記の内容のほとんどは無意識のうちにまず最初に土地を見て、市役所に行き必要事項を調査し、確認することがほとんどです。
しかし、普通の人は土地を買うのも、家を建てるのも普通は1回、多くても2回ぐらいだと思います。
この大きな1回を絶対に失敗しないために、まずは上記のことをチェックしてみてください。
説明が長くなってしまったので、下記にチェックリストをダウンロードできるようにしておきますので、有効にお使いください。
土地チェックリスト
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記事の内容やチェックリストは無断での転用や転載は禁止です。
これを読んでくれたみなさんが、土地選びで迷うことなく成功することを願っています＾＾